Mit dem Deregulierungsgesetz, dem NÖ Sanierungsvereinfachungsgesetz und einer weiteren Novelle der Bauordnung wurde Ende des letzten Jahres die Bauordnung gleich dreimal abgeändert (LGBl. Nr. 104/2025; LGBl. Nr. 1/2026; LGBl. Nr. 9/2026).

Nach einer Zeit der Übergangsfristen ist nun mit 1. März 2026 ein Großteil der Gesamtänderungen bereits rechtskräftig. Für einen Teil der Bestimmungen wurde aber ein späteres Datum für das Inkrafttreten definiert, sodass ein Teil der Festlegungen erst mit Ende Mai in Kraft tritt.

Im Zuge der drei Novellen wurden umfangreiche Änderungen in der Bauordnung vorgenommen. Diese haben wesentliche Auswirkungen auf die Gemeinden, auf Bauverfahren und auch auf unsere Arbeiten in der Örtlichen Raumplanung.

In den beschlossenen Novellen wurden zusammengefasst folgende wesentlichen Änderungen vorgenommen, die im Hinblick auf die Arbeiten in der Örtlichen Raumplanung von besonderer Bedeutung sein können:

• §2 – Die Baubehörde zweiter Instanz entfällt.
• §12 – Die Herstellung von Einfriedungen, die keine baulichen Anlagen sind, bildet keinen Anlass für die Grundabtretung für Verkehrsflächen. Es entfällt die Festlegung einer Straßenfluchtlinie und des Straßenniveaus im Zuge der Bescheiderstellung. Dies ist nunmehr nur noch im §10 Änderung der Grundgrenzen im Bauland Abs. 5 und §23 Baubewilligung Abs.5 geregelt.
• §14/§15/§16 – Der §15 wird vollständig abgeändert. Die Anzeigepflicht entfällt und wird durch „Bewilligungspflichtige Vorhaben im vereinfachten Verfahren“ ersetzt. Dementsprechend werden einzelne Bauvorhaben den neuen Kategorien
  • Bewilligungspflicht (§14),
  • Bewilligungspflicht im vereinfachten Verfahren (§15),
  • meldepflichtige Verfahren (§16) und
  • bewilligungs- und meldefreie Verfahren (§17) zugeordnet.
• §15 – Die Errichtung einer Photovoltaikanlage im Grünland (ausgenommen auf Bauwerken) im Hinblick auf die Übereinstimmung mit dem Flächenwidmungsplan von mehr als 100 kW Engpassleistung gilt nun als bewilligungspflichtiges Vorhaben im vereinfachten Verfahren. Hier wird der Grenzwert von 50 auf 100kW Engpassleistung erhöht.
  • ACHTUNG – die Widmungsart Grünland – Photovoltaikanlagen ist gemäß ROG bereits ab einer Engpassleistung von mehr als 50 kW notwendig. Hier gibt es eine Unschärfe zwischen den gesetzlichen Bestimmungen.
• §42a – Es wird eine neue Option zur Indexbindung bei Aufschließungsabgabe und Stellplatz-Ausgleichsabgabe vorgesehen.
• §48a – In diesem Paragraphen werden diverse Erleichterungen für Bauführungen im Bestand bei folgenden Bauvorhaben vorgesehen:
  • vertikaler Zubau
  • Abänderung von Bauwerken oder
  • Änderung des Verwendungszwecks.
• §51 – Im seitlichen und hinteren Bauwich dürfen nun nicht mehr nur Nebengebäude sondern allgemein Gebäude erreichtet werden, sofern der Bebauungsplan dies nicht verbietet, die bebaute Fläche der Gebäude und die überbaute Fläche der baulichen Anlagen insgesamt nicht mehr als 150m² und die Höhe der Gebäudefronten nicht mehr als 3m beträgt.  Hangabwärts können die Höhen gemäß bestehendem Niveauunterschied überschritten werden.
  • ACHTUNG – Hierzu gibt es möglicherweise textliche Bestimmungen im Bebauungsplan, die hinsichtlich Anpassungsbedarf geprüft werden sollten.
• §53a Abs.1a – Abweichend von §53a Abs.1 darf die Gebäudehöhe, die durch eine Bauklasse bestimmte Bebauungshöhe um 1,5 m überschreiten, wenn die Dachneigung nicht mehr als 10° beträgt. Diese Ausnahmebestimmung ist nur anwendbar, wenn im Bebauungsplan die
  Bebauungshöhe in Form einer Bauklasse festgelegt ist oder in Baulandbereichen ohne Bebauungsplan gemäß § 54 Abs.3 Bestimmungen über Bauklassen sinngemäß anzuwenden sind. Bei der Festlegung einer höchstzulässigen Gebäudehöhe gilt diese Ausnahme laut Motivenbericht nicht.
  • ACHTUNG – Hierzu gibt es möglicherweise textliche Bestimmungen im Bebauungsplan, die hinsichtlich Anpassungsbedarf geprüft werden sollten.
• §53a Abs.5 – Die Regelung, dass die Anzahl der Geschosse und überdachten Terrassen nicht größer sein darf als die um 1 erhöhte Anzahl der jeweiligen Bauklasse entfällt ersatzlos.
  • ACHTUNG – Hierzu gibt es möglicherweise Bedarf die textliche Bestimmungen im Bebauungsplan anzupassen oder zu ergänzen.
• §53a Abs.9 – Wird der Neubau eines Gebäudes in Form der Wiedererrichtung innerhalb der Grundrissfläche und Gebäudehöhe eines bereits bestehenden, baubehördlich bewilligten Gebäudes beantragt, kann von der Gebäudehöhe im Bebauungsplan abgewichen werden, wenn dies aus fachlicher Sicht  zulässig ist und dies im Einzelfall vom Gemeinderat beschlossen wird.
  • ACHTUNG – Wenn diese Ausnahme in Anspruch genommen wird, ist diesbezüglich in der Folge in einer Änderung des Bebauungsplanes durchzuführen.
• §54 – Die Vorgaben für die Beurteilung von Bauwerken im Baulandbereich ohne Bebauungsplan werden abgeändert. Der notwendige Betrachtungsbereich in Form der Umgebung (100m) entfällt. Grundsätzlich gilt eine offene Bebauungsweise und die Bauklasse I, II. Andere Bebauungsweisen und Gebäudehöhen werden von der bisher bestehenden Bebauung auf dem Grundstück selbst oder dem Nachbargrundstück abgeleitet. Besteht auf dem Grundstück bereits ein Hauptgebäude und wird bleibt dieses Gebäude bestehen, darf nur die bestehende Bauklasse (z.Bsp. Bauklasse I) bewilligt werden. Zur Wahrung des Charakters der Bebauung darf von diesen Vorgaben abgewichen werden. Ebenso darf von den Vorgaben abgewichen werden, wenn es sich um die Wiedererrichtung innerhalb der Grundrissfläche und Gebäudehöhe eines bereits bestehenden, baubehördlich bewilligten Gebäudes handelt. Dann ist auch eine Anordnung auf dem Grundstück zulässig, die keiner Bebauungsweise entspricht.
  • ACHTUNG – Dies gilt nur, wenn es keinen Bebauungsplan gibt.
• §56 – Die Prüfung des Themas Ortsbildes wurde neben der bisherigen Behandlung von Bauwerken und der Abänderung von Bauwerken auch auf sonstigen Vorhaben in Verbindung mit Bauwerken erweitert (z.B. Kleinwindkraftanlagen, Grundstückseinfahrten).
• §63 – Die Vorgaben zur Schaffung von KFZ Stellplätzen im Bestand werden erleichtert. Die Stellplatzanzahl für Begleitetes/Barrierefreies/Junges Wohnen wird halbiert. Die Verpflichtung zur Herstellung zusätzlicher Stellplätze entfällt zur Gänze, wenn ein Dachgeschoss ausgebaut oder erweitert wird oder der Verwendungszweck eines Bauwerkes abgeändert wird und die ursprüngliche Baubewilligung für das Bauwerk vor zumindest 20 Jahren erteilt wurde. Die Verpflichtung zur Herstellung von 2 Stellplätzen entfällt wenn die ursprüngliche Baubewilligung vor dem 1. März 2026 erteilt wurde und aufgrund des örtlichen Bedarfs die Stellplätze nur von untergeordneter Bedeutung sind und die Kosten für die Errichtung für den Eigentümer unverhältnismäßig wären.
  • ACHTUNG – In diesen Fällen entfällt auch die Ausgleichsabgabe für die Stellplätze.
• §65 – Die Vorgaben zur Schaffung von Fahrradstellplätzen werden abgeändert. Die Zahl der erforderlichen Stellplätze wird in Abhängigkeit vom Bauverfahren für einen Neubau oder eine größere Renovierung definiert.
  • ACHTUNG – Hierzu gibt es möglicherweise textliche Bestimmungen im Bebauungsplan die hinsichtlich Anpassungsbedarf geprüft werden sollten.
• §66a – Die Verpflichtung zur Errichtung von Solarenergieanlagen werden abgeändert. Hier werden vor allem für bestehende öffentliche Gebäude Fristen zur Anbringung von Solarenergieanalgen vorgesehen.
• §70 Abs.6 – Laut dieser Übergangsbestimmung ist es nun möglich für Bauwerke die ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen haben, von der vor mehr als 30 Jahren abgewichen wurde, auf Antrag und unter Erfüllung der genannten Rahmenbedingungen einen Feststellungsbescheid zu erlassen. Dies Übergangsbestimmung gilt bis Ende 2034.
• §70 Abs.24 – Die Mindestraumhöhen von Aufenthaltsräumen und anderen Räumen gemäß Anhang 3 der Bautechnikverordnung sind mit 01. März 2026 außer Kraft getreten.
  • ACHTUNG – Es gilt nur noch, dass die lichte Raumhöhe entsprechend dem Verwendungszweck, der Raumfläche sowie der Anzahl der aufzunehmenden Personen so festgelegt werden muss, dass ein ausreichend großes Luftvolumen besteht.

Darüber hinaus wurden jede Menge weitere Änderungen vorgenommen, die wir ohne ohne Anspruch auf Vollständigkeit in aller Kürze inhaltlich wie folgt zusammenfassen:

• Diverse Änderungen/Ergänzungen in den Begriffsbestimmungen werden vorgenommen (z.Bsp: Wohneinheit, Nichtwohngebäude, Nutzungseinheit, Geschossflächenzahl, überdachter Parkplatz, …).
• Umsetzung U-Gebäuderichtlinie (EPBD)
• Umsetzung Erneuerbare-Energien-Richtlinie (RED III)
• usw.

Gemäß den Übergangsbestimmungen sind die vor dem Inkrafttreten der jeweiligen Gesetze anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen. Vor dem 1. März rechtskräftig angezeigte Bauvorhaben gelten als bewilligt im Sinne des Landesgesetzes LGBl. Nr. 9/2026.

Um einen genaueren Überblick über alle geänderten Textpassagen zu erhalten, haben wir als Service für unsere KundInnen wieder ein Dokument der neuen Bauordnung erstellt, in dem alle inhaltlichen Änderungen in gewohnter Weise gelb markiert wurden.

Siehe Link zur NÖ Bauordnung: NÖBO_LGBl_9_2026_PAULA

Für Fragen zu Details der Änderungen steht Ihnen unser Team – wie üblich – gerne zur Verfügung.